不動産投資とは

○投資とは

投資とは利益を得る目的として、事業にお金を投下することです。 投資で得られる利益は確実ではありません。利益が得られる場合もあれば、損失となる場合もあります。

○不動産投資とは

不動産投資とは利益を得る目的で、土地やマンション、アパート等の住宅施設やテナントビルなどの投資用物件に資金を投下することです。投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るという場合と、その不動産を購入した金額以上で売却して得られる利益を受け取る場合の、2つの利益を期待して不動産投資をします。 不動産投資では賃料のように定期的な収入のことをインカムゲイン、不動産を購入価格以上で売却して得られる利益をキャピタルゲインと呼んでいます。
資産運用と言えば、株式投資や投資信託、預貯金、先物取引などがあります。 しかし、株式や投資信託は専門知識が必要で経済状況や動向も常にチェックをしておく必要があります。 不動産投資は専門知識が少なくても運用できる上、債券や株券のように資産がゼロになるような極端なリスクも少なく、長期に安定した収益を得られると考えられます。さらに、不動産投資は高い準備金が必要だと思われがちですが、住宅ローンの利用も可能です。近年はローン金利が低いため、限られた資金からでも始めることができる資産運用方法の一つといえます。 また、不動産投資は、不動産の現物に投資します。そのため、地震や火事等の災害が起きない限り、消滅することはなく、リスクヘッジとしては非常に有効です。 不動産投資は、土地の価格の下落に対し、賃料等の相場はそれほど下がることはなく、収益が安定しています。

不動産投資の特徴

不動産投資は、不動産の特徴が反映された投資方法です。
 
不動産投資は、他の投資より法律などの規制が厳しいと言われています。

不動産の1番の特徴として、建物は建築当初が最も新しく資産性があり、改築をしない限り、時間とともに必ず劣化します。
土地が汚染された場合や大地震などの自然災害などによって、建物が滅失、倒壊、破損してしまった場合などの要因や環境問題などにより、対象となる不動産の運用成果へ影響を与える場合もあります。

投資には、様々なリスクが伴うため、投資に対する利益は不確実です。また、投資が成功した場合の見返りのことをリターンと呼びますが、一般的にリスクとリターンはある程度比例関係にあります。

預貯金のリスクは、金融機関の破綻によって資金が返ってこないという点です。しかし、その可能性は非常に低く、見返りとなる金利は非常に低く設定されており、「ローリスク・ローリターン」の投資となります。

株式投資は、投資した会社の業績によって株価が下落したり、破綻によって株式の価値がゼロになるリスクがあります。その代わり、景気や会社業績などで企業価値が上がったときは株式の価値が数倍にもなったり、配当金が得られる可能性があります。そのため、株式投資は預貯金よりも安全性の低い「ハイリスク・ハイリターン」の投資となります。

不動産投資は賃料の下落や、空室によって予定していた収入が見込めない場合、不動産価格の下落、地震などの災害によって建物が倒壊してしまうといったリスクを伴います。しかし、基本的には土地がある限り価値がゼロになるという可能性は極めて低く、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資となります。

 

不動産投資と株式投資の違い

株式投資は、企業に出資という形で投資し、企業が収益を上げることによって、株価の上昇、もしくは収益の配当という形で投資家に還元されます。

そのため、投資家はその事業に直接関わることはありません。

不動産投資は2種類あり、一般的な現物の不動産に投資する方法では、マンションなどの不動産を一棟、または一室を購入・所有し、賃料収入を得ることで収益を上げるものです。 また、その不動産自体を売却し、売却益を得ることも不動産投資と言います。

不動産投資の場合、投資家がオーナーとして不動産を所有するため、入居者の募集や管理といった業務は、原則として投資家が行うことになります。

一般的に、管理は不動産管理会社に委託しますが、不動産管理会社の選定やどの部分を不動産会社に任せるかもオーナーの判断となります。 不動産投資は一見、株式投資と同じように思えますが、株式投資との最大の相違点は、投資家がその事業に直接的に関わっている点です。

収入面では、株式投資では、投資する企業の業績によって収益が大きく変動します。 不動産投資では、不動産売却以外に賃料収入がある場合は、比較的安定して収入が見込めます。また、投資資金として住宅ローンなど借入金で投資を行うことができるメリットがあります。

不動産投資を成功させるポイント

○計画性 ・投資計画を立てる

不動産投資においては、投資計画を立てることが大切です。

立地条件はどうか、どのような用途が適しているか、どのような規模で建築するか、などを検討していきます。 しかし、建築を伴う不動産投資は億単位の資金が必要となってくるので、初期の負担が大きくなり簡単ではありません。
最近では、建築済みの物件を購入する場合が一般的となっています。 この場合、すでに建物は建築されているため、資金の計画を立てます。不動産事業が開始するまでの資金について、費用の総額とその準備にかかる諸費用を確認し、用意しておきます。 その後、収入と維持などにかかる経費を予測するために収支計画を立てます。
収入は賃貸人から受け取る賃料が中心です。

費用としては、管理費、税金、借入金の返済、修繕積立金などがあります。 投資計画は、資金計画と収支計画を1年5年単位で見直して実施していくことが不可欠で不動産投資は「インカムゲイン」が中心
不動産投資に限らず、投資の収益タイプは基本的に2つです。

投資対象が生み出す運用収益を示すインカムゲイン(配当収入や賃料収入)と、投資対象が値上がりした際の元本との差額であるキャピタルゲイン(売却益)です。 現物不動産投資ではインカムゲインが中心です。

毎月ほぼ一定しており、安定した収入が得られます。この賃料収入が不動産投資の収益を左右します。そのため、現状の不動産投資は、マンションでもオフィスビルでも賃料収入を目的とした投資が一般的となっています。
不動産投資は比較的長期間に渡って行うものであり、一度実行すれば安易に変更できないという面もあります。

その弱点を補うためには計画が重要になります。

いざという時には物件を売却すれば何とかなるという考え方は危険です。
不動産はもともと流動性が低く、事業運営がうまくいってなければ、さらに売れにくくなり、安く買い叩かれるという悪循環を生みます。 第三者や不動産会社などの専門家の意見を取り入れ、客観的に数字で判断し、採算性を適切に判断することが、不動産投資で成功するために重要です。

不動産投資の魅力

○安定収入

不動産投資の収入の基本はインカムゲイン(家賃収入)です。家賃収入などをベースに定期的な収入が得られる点は特に魅力的です。 家賃収入は短期的に大きく変動することはほとんどありません。そのため、株式投資と比較して安定した収入を得る方法と言えます。また、近年では低金利のため、預貯金よりも多くの運用益を得ることが可能です。

○年金の代わり

  住宅ローンの返済を終了した後には、家賃収入から必要経費を差し引いた金額を、受け取る事も可能です。いわば私的な年金のようなものなので、長期にわたる安全性の高い収入源として考えることができます。 不動産投資の場合、ローンを利用すると、原則として銀行が指定する団体信用生命保険に加入することになります。そのため、万が一、返済期間中に所有者が亡くなった場合には、子の保険でローンの残債がすべて支払われます。残された家族はローンを支払うことなく、物件を所有することが出来ます。このことが年金を補うとも言われる不動産投資の魅力です。

○節税効果

・所得税 「売上-費用」で算出された利益に対して○○%という形で税金がかかります。 例えば、売上が100万円で、費用が100万円だと、利益が0になるため、税金はかかりません。費用が大きくなればなるほど、税金はかからなくなります。 現物不動産投資の場合だと、不動産という現物を所有することになるので、減価償却で費用を計上できるので節税効果があります 減価償却とは、適正な期間損益計算を行う為に「実際に発生していないが、費用として認められている項目」です。 例えば、今期は支払いがない場合でも、費用がかかったということで余分に費用を計上できるため、その分だけの税金が少なくなります。 所得が高額のときは、ローンを活用して不動産に投資し、あえて負債を作り節税することも可能です。 所得税の節税が目的の場合は、損益のコントロールや、他の収入とのバランスなどを考慮して、節税の対象としてふさわしいかどうか、慎重な判断が必要となります。

・相続税 故人の財産を評価する場合、現金や上場株式など有価証券は亡くなった時の時価で、相続税額が算定されます。 不動産の場合、土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額で計算します。賃貸している場合はそこから一定額を引くことが可能となります。一般的に不動産の時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、不動産の時価と相続税評価額の差額分に相当する相続税が軽減されます。 そのため、相続税の節税としては土地を有効的に活用したり、現金を不動産などに転換することが効果的と言えます。 また、相続税の対策が目的の場合には、様々な資産への課税が対象となってくるため、全ての資産を考えた上で決めていくことが必要不可欠となります。

・固定資産税 遊休地に建物を建築し、居住用の建物として活用し、固定資産税を節税する方法もあります。 そこで税金対策として不動産投資をする場合は、税理士等の専門家に相談して、慎重に判断していくことが必要です。

○インフレ効果
景気が良くなり、物価が上がっていく状態をインフレーション(インフレ)と言います。インフレの時は物価の上昇に応じて、不動産を売却した際の売却益となるキャピタルゲインが見込めます。また、家賃も上がる傾向があるため、不動産投資はインフレに強いと言われています。 さらに、不動産そのものの価値も上がります。不動産を年金として考える場合、長期間の運用になるため、収益性とともにインフレによる目減りをいかに防ぐかもポイントです。 ただし、経済情勢の悪化や運用対象不動産に関する環境の変化などによっては、インフレによるリスクヘッジの役目を果たさない場合もあります。

不動産投資のリスク

○空室と賃料滞納による利回りの低下

立派なマンションであっても、入居者がいなければ収益物件として成立しません。入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらず空室が続き、予定していた利回りを得られない可能性もあります。そのため、空室率が上がる前に対策を打つことと、日頃の情報収集が重要です。空室率が増加する要因は様々です。例えば、景気の影響や隣接する競合物件の建設、物件自体の魅力の低下などがあります。 入居者がいる場合でも賃料滞納があれば、入居者がいないのと同じことです。 家賃収入が入らなくても、住宅ローンの返済などで必要経費はかかるため、収益性は悪化します。賃料滞納者に対しても、管理会社に支払いを催促してもらうなどの対策を予め打っておく必要があります。

○建物の老朽化
建物は年月が経つにつれ、老朽化が進みます。老朽化が進み修繕・補修を怠ると空室が増えてしまい、予定していた利回りの低下を招きます。 常に最良の状態を維持する為に、場合によっては大規模なリフォームのなど、計画外の高額な修繕費が必要となることがあります。

○ローン金利の上昇
住宅ローンを利用して不動産投資をする場合、金利が上がると返済額が大きくなるリスクがあります。そのため、返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定金利期間を長くするなどの対策が必要です。

○やり直しが困難
現物不動産投資の場合、自己資金だけで投資が行われることはまれで、借入金を併用して、大きな投資を行い、より大きな収益を得ることを目的としています。 そのため、不動産投資に失敗した場合は、多額の負債を抱え込むことになります。 売却しようにも現物不動産投資は流動性が悪く、採算性の悪い物件は買い手もすぐには見つかりません。今すぐ手元に現金が欲しいと思っても、売却できる時期も予測がつかないといったリスクがあります。

○地震などの災害
大地震などの自然災害によって、投資物件が滅失してしまう危険性は十分あります。 万が一、投資物件が滅失した場合、今後計画していた収益は得られません。 物件には、火災保険が掛けられていますが、地震による火災は火災保険の対象外です。地震保険に加入しても、地震保険の補償には一定の制限が設けられており、金額が補償されるとは限りません。特に証券化不動産投資(不動産投資信託)の場合には、支払われる配当金額が低下するとともに、不動産価格も下落することが予想されます。

○景気の影響
景気や社会情勢によって、不動産価格は大きく変動するため、不動産価格が下落した場合、売却の際に売却損(キャピタルロス)が生じる可能性があります。

不動産の種類

 ○現物不動産投資

「現物不動産投資」とは、マンションやアパート、オフィスビルなど現物の不動産を建築・購入し、オーナーとして個人や法人に賃貸することで家賃やテナント料といった収益を得る投資方法です。 一棟を丸ごと所有する場合と、一室のみを所有する場合があります。
不動産そのものを購入する投資方法として、一つはワンルームマンション投資など、資金によりゼロの状態から不動産を購入する方法があります。 二つ目は、所有している遊休地に建物を建て、収益不動産へと転換させる方法や、遊休地を手放すことなく、他人に貸し出し、地代収入を得る方法があります。 現物不動産投資は多くの資金が必要となります。そのため、複数の不動産を所有して分散投資することが難しく、不動産の立地性、地域性、その用途などの要因を強く受けやすくなります。一般的に、自己資金だけで不動産を購入するのではなく、借入金との併用により、大きな投資を行い、より大きな収益を目的としています。

○小口化不動産投資

不動産投資が現物不動産投資のみだとしたら、必要な資金が大きいため投資の機会も非常に限定され、不動産市場としてもかなり小さなものになってしまいます。
小口化不動産投資とは、不動産の投資額を少額にして複数の投資家が共有持分権を持つことで投資する方法です。そのため、個人では投資が難しい億単位となるような高額な物件などへの投資が可能となります。
小口化不動産投資の仕組みは、複数の投資家から資金を集め共同オーナーとして参加してもらうことです。 例えば、1棟30億円するオフィスビルを1000口に分けることで、1口当たり300万円とすることができます。投資家は1口以上を出資することによって、ビルの運用に一部参加できます。不動産物件を直接購入するより資金は少なくなり、不動産投資へ参加しやすくなります。 小口化不動産投資の流れは、一般的に不動産会社が投資家から資金を調達するために組合を設立します。組合は、投資家から集めた資金で、賃貸マンションやオフィスビルなどを購入・建設し、そこから得られる賃料収入や売却益によって収益を上げます。この収益を配当金として出資した投資家へ分配します。

○証券化投資(不動産投資信託)

証券化投資とは、マンションやオフィスビルなどの現物不動産を有価証券に転換させて、必要資金の少額化と流動性を確保した投資商品です。
代表的な商品として不動産投資信託(J-REIT)が挙げられます。
投資家から集めた資金で、投資会社はオフィスビルやショッピングセンターなどを購入し、賃料収入などの運用益や不動産売却時の売却益を配当として投資家に還元します。
投資家には、投資証券などが発行され、上場しているものであれば、証券取引所で株式と同じように売買が可能です。証券取引所の値動きも、新聞やインターネットで毎日確認する事ができます。 証券化投資の特徴は、小口化不動産と同じくインカムゲイン(賃料収入)が主な収入ですが、元本や分配金の保証はされません。ただし、証券化投資は比較的少額の投資で、分散投資が可能で、投資に伴うリスクを軽減します。

不動産投資にかかるコスト

○必要な頭金

不動産投資物件を購入するにあたり、住宅ローンを利用する場合でも、購入金額全てをローンで支払える訳ではありません。
住宅ローンを利用するには、一定の頭金が必要で、その他に各種の税金や手数料などの諸費用の準備もしておかなければなりません。
頭金については、ほとんどの銀行やローン会社は購入物件価格の2割以上を必要とします。 つまり、3000万円の物件なら300万円から600万円の頭金が必要になります。 最近では、購入物件価格の1割未満でも頭金として充てられるケースもあります。しかし、購入後の収支計画を考えると頭金が少なければ、ローン返済負担が大きくなり、毎月の不動産経営に支障が出てしまいかねません。将来の返済のことを考えると、購入価格の2割以上の頭金を用意しておく必要があります。
不動産物件購入時に課税される税金に関しては、売買契約やローン契約に必要な印紙税、自分の名義に登記するための登録免許税、購入したときにかかる不動産取得税などがあります。 これらを合計すると物件やローンの条件などによって購入価格の約3%~5%になります。 そのため、購入時には頭金を2割とすれば、税金や手数料など諸費用と合計して購入価格の約23%~25%は用意しておく必要があります。

○税金・手数料

①建物消費税 建物購入金額×5% 土地相当分には消費税が掛かりません。売主が課税業者の場合、建物相当分には消費税5%が課税されます。

②仲介手数料 不動産物件の売買を斡旋した不動産業者に支払う法定手数料で、売買金額によって金額は変わります。ただし、不動産業者自らが投資物件の所有者である場合、仲介手数料は発生しません。 ・物件の価格が200万円以下の場合…売買代金×5.25% ・物件の価格が200万円以上400万円以下の場合…売買代金×4.2%+2万円 ・物件価格が400万円超の場合…売買代金×3.15%+6万円

③印紙税 土地・家・マンションなどを購入するときには、売買契約書を交わします。 売買契約書は、印紙を添付したものを2通作成し、売主・買主がそれぞれ保管します。

④不動産登記費用  購入した投資用物件の所有権を移転する為の費用です。ただし、一般的に不動産登記費用とは登録免許税と各種手続きを代行する司法書士への報酬分となります。 また、登記の種類や不動産価格によって、費用は異なります。 売買による所有権移転…固定資産税評価額×1% 抵当権の設定…債権額×0.4% (自己の居住用不動産を除きます)  登録免許税の計算のもとになる固定資産税評価額とは、不動産を管轄する市区町村にて価格を管理しています。そのため、固定資産税評価額はその不動産(固定資産)の所有者などの利害関係人以外は知ることができません。不動産購入の検討される場合は、通常、不動産の所有者から教えていただき、概算の登録免許税を算出します。 また、不動産購入代金を金融機関から借り入れをして、その担保として抵当権を設定する場合にも借入れる債権額に応じて登録免許税が課税されます。

⑤住宅ローン事務手数料・保証料 購入した投資用物件の所有権を移転する為の費用です。ただし、一般的に不動産登記費用とは登録免許税と各種手続きを代行する司法書士への報酬分となります。 また、登記の種類や不動産価格によって、費用は異なります。 売買による所有権移転…固定資産税評価額×1% 抵当権の設定…債権額×0.4% (自己の居住用不動産を除きます)

不動産投資の準備

○知識を身につける

不動産投資を始めるには、不動産及び不動産投資に関する知識が必要ですが、今は知識がなくても勉強する事は可能です。 すでに知識があっても、勉強し直すくらいの慎重さが必要です。市場は絶えず流動的に変化しているため、必ずしも勉強で得た知識や理論がすぐに不動産投資の成功へと結びつくとは限りません。毎日の情報収集も大切です。

○必要資金、時間の把握

不動産投資に回すことのできる資金がいくらあれば、生活に影響なく不動産投資ができるのかを把握することが重要です。この場合、ある程度余裕をもって不動産投資に回すように心掛けることが必要です。 しかし、余裕をもっても不動産投資にはリスクがつきものです。 不動産投資に割くことのできる時間を確保することも必要です。本業に影響しない範囲にしましょう。

○投資はリスクがあるもの

リスクのない投資はありません。 不動産投資においては、そのリスクの特性を十分に把握することが成功を左右します。 リスクが高い場合は、安く購入し、高い利回りを得ることも可能です。また、リスクが低い場合は、必然的に利回りも低くなるため、高収益は望むことができませんが安定した運用が可能になることもあります。 まずは不動産投資に関わるリスクを把握し、それを分析し、リスクに見合った投資ができるように知識と資金を蓄えておくことが大切です。

○明確な目的をもつ

不動産投資をする目的として、売却することが目的か、老後の私的年金の代わりとして家賃収入を得たいのかなど投資家によって目的は様々です。明確な目標を持つことで、効果的に投資を行うことができます。

 

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